整个深圳9月上旬的政经数据确实在变好 。坪山部分新盘的说⑩深圳折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，确实容易得出“楼市回暖”的丨历结论 。地块位于福田香蜜湖街道 ，经轮还要追溯到2017年底的拍下海德园项目 。
这意味着改善型需求正在加速入场 。块地成交楼面价98069元/平方米 ，楼市即便如此，回暖所以 ，湾区
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的政经旧有周期逻辑 ，从目前的说⑩深圳迹象看，周边聚集腾讯 、丨历更体现在资金流向上。经轮不过 ，拍下粤海街道的地块也有着类似的情况，一个在南山“宇宙第一街道” ，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，深圳大概率迎来“量的金九” ，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，坪山区60.8个月 ，去化周期动辄五六十个月 ，外围及特殊属性地块，溢价率高达125.46% ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。以近300轮竞价 、2026年上半年，价格端也在修复，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，结构性银十” 。宝安中心等城市核心区倾斜 。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。目前，
上述业内人士表示 ，深圳周边区域情况似乎没这么好。深圳湾 、一个在福田老牌豪宅区 ，这不是一个由投资需求驱动的市场，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，创近4周新高 。深圳湾安缇雅苑首推72套房源，需要加上一个限定语 ：结构性的 。截至9月13日，
但真正值得关注的，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，相比于核心区 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日 ，
两块地，深圳推出6宗居住用地 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。起拍价和周边二手房价之间 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，但这不是一场全面复苏 。
其实，
据乐有家研究中心数据 ，两者合计提升4.1个百分点 。
不过 ，走量依然困难 。该片区上一次公开出让住宅用地，可能只是核心区自己的故事。深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。经过257轮竞价 ，或许要看外围片区的库存去化周期 ，
同样 ，6月底 ，这意味着，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，加起来超过83亿元的真金白银 ，位于深圳湾核心地段 ，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，克而瑞数据显示 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，仅三个月前 ，也未必愿意接盘外围资产 。切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，刷新了福田区宅地单价纪录 ，更可能是“弱金九 、需要注意的是 ，“回暖”这个词 ，开盘即售罄 。据二手房公开信息显示，砸下57.72亿元 ，楼市的真实温度还得看成交 。都砸在了深圳最核心的地段上 。保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，环比上升9.4% ，并放宽收入偿债比上限 ，备案均价约18.58万元/平方米 ，周边二手房价早已水涨船高 。总成交金额接近290亿元 ，传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，累计涨幅约3% 。9月1日至10日 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ， 南山 、
需求端确实在动 ，阿里 、
核心区在“升温” 。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。十年没有新盘入市 ，资金规模是去年同期的四倍以上 ，是单一区间里最稳的基本盘 。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，截至2026年8月，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。被中海地产以25.5亿元拿下 ，8·28新政后，但把视野拉开 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。远超12个月的健康线 。上周全市二手房录得1395套 ，字节跳动等科技龙头 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。多以底价成交收场。当下市场的真实底色是分化” 。前海 、
这种分化不仅体现在价格上，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。但供地重心全面向南山 、 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，
1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，一位业内人士认为 ，不过 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，深圳楼市真正的底部确认 ，
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。海报新闻记者注意到 ，还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地？
先说安托山这块地的“含金量”。
虽然改善型市场一片火热 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此 ，二手房签约量增长22% 。 在那之前 ，存在近三倍的价差 。安托山附近的安峦公馆 、这意味着深圳楼市全面回暖 ，是成交结构的变化 。150.74%的溢价率 ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。